'โครงการแบบจำลองรีสอร์ทขนาดเล็ก คุ้มทุน สู้เศรษฐกิจ'
Play
11 ก.ค. 2558
'โครงการแบบจำลองรีสอร์ทขนาดเล็ก คุ้มทุน สู้เศรษฐกิจ' : คอลัมน์ อยู่สบาย โดย... ผศ.เอกพงษ์ ตรงตรีง
การลงทุนโครงการโรงแรมและรีสอร์ทในประเทศกับสถานการณ์ปัจจุบันต้องปรับตัวอย่างมากอันเนื่องจากปัจจัยกระทบต่างๆ เช่น ต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุและแรงงานปรับตัวสูงขึ้น กระบวนการก่อสร้างที่ที่ใช้เวลานานขึ้น ปัญหาการวางแผนที่ผิดพลาดจนโครงการแล้วเสร็จไม่ทันเวลาที่กำหนด งบประมาณที่บานปลายจากการตีราคาผิดพลาด ตลอดจนความไม่มืออาชีพและการไม่ยอมปรับตัวของผู้ประกอบการบางรายที่ไม่สามารถนำหลักวิชาการมาประยุกต์สู่สถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เช่น พฤติกรรมผู้บริโภค การปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการเข้าพัก เป็นต้น
กระแสการขยายตัวตัวสูงขึ้นของกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวจีนและในภูมิภาคอาเซียน กับการเข้ามาลงทุนและเทคโอเวอร์ของนักลงทุนจีนและต่างชาติหลายๆ ประเทศในไทย โดยเฉพาะการเข้ามาตัดวงจรการให้บริการและประกอบธุรกิจด้านการท่องเที่ยว เช่น การเทคโอเวอร์โรงแรมและคอนโดมิเนียมเพื่อการรองรับนักท่องเที่ยวที่ล้นทะลักของจีนด้วยการเข้ามาแทรกแซงซื้อกิจการเสียเอง แทนที่จะเป็นผลประโยชน์ที่คนไทยควรได้รับ แม้ธุรกิจรถรับส่ง จะเห็นได้ว่ามีรถบัสจำนวนมากที่รับส่งมาจากการประกอบรถโดยนักลงทุนจีนร่วมกับนอมินีในไทย โดยผู้ประกอบในวงจรธุรกิจการท่องเที่ยวก็ประสบปัญหาไปด้วย
คู่แข่งของการลงทุนโรงแรมก็มีมากและเป็นระบบ มากันเป็นทีมจากต่างชาติ การปรับตัวของโครงการเดิมก็ต้องมีและต้องฝ่าฟันไปให้ได้ ในขณะที่รายใหม่ๆควรเตรียมความพร้อมอย่างมืออาชีพ ประเภทนึกแล้วทำขาดวิชาการที่เข้มข้นก็อาจเป็นเหตุของความล้มเหลวได้ การลงทุนที่ปราศจากการวิจัยค้นคว้าหาข้อสรุปอย่างชัดแจ้งก็อาจไปไม่รอด และโดยเฉพาะอย่างยิ่งนวัตกรรมการลงทุนและการออกแบบขั้นสูงต้องเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารไปสู่ความสำเร็จนั่นเอง
พื้นที่อาคารต่อตารางเมตรและนวัตกรรมแห่งการออกแบบมีความสำคัญมากกล่าวคือยิ่งมีพื้นที่จำกัดแต่สามารถใช้งานได้อย่างมีประสิทธิภาพ หรือนวัตกรรมต่างๆที่เอื้อต่อการลงทุนก็ยิ่งจำเป็นมาก ดังตัวอย่างการปรับตัวในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป เช่นในฮอล์ลแลนด์โรงแรมติดสนามบินอัมสเตอร์ดัมส์ ที่ชื่อ citizenM Hotel เป็นโรงแรมขนาดเล็กที่มีพื้นที่เพียง 2.20x6.00 เมตร แต่สามารถสร้างมูลค่าได้มากเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้สอย โดยมีการนำเทคโนโลยี โฮมเทียร์เต้อร์ โฮมออโตเมชั่นแนวใหม่เข้ามาผนวกกับการให้บริการภายในห้องพัก
อีกทั้งการออกแบบที่นำการจัดการพื้นที่ให้ได้มิติและประโยชน์สูงสุด เช่น การออกแบบผังที่ซ้อนทับกันระหว่างทางสัญจรของห้องน้ำ กล่าวคือการวางผังที่สามารถเชื่อมพื้นที่ร่วมระหว่างห้องน้ำและห้องนอนโดยมีกระจกโค้งเป็นผนังที่สามารถขยับปรับเปลี่ยนได้และเชื่อมพื้นที่กันได้หรือโรงแรมและอาพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็กติดน้ำอย่าง Stay ณ เมืองโคเป็นเฮเก้น ประเทศเดนมาร์ค ที่ใช้พื้นที่ในส่วนต้อนรับเล็กมากๆ ในขณะที่ห้องพักมีความหลากหลายของพื้นที่แต่สามารถออกแบบการใช้สอยให้คุ้มค่าอย่างมาก โดยแนวคิดของการออกแบบคือการให้พื้นที่มากในห้องพักในขณะที่พื้นที่ส่วนกลางน้อยลง. เพื่อลดการใช้จ่ายด้านการบริหารจัดการโรงแรม ในขณะที่การออกแบบใช้วัสดุราคาถูกแต่สามารถแปรรูปให้มีมูลค่าและคุณค่าได้ด้วยแค่เส้นเหล็กสีดำนำมาสร้างสรรค์เป็นรูปทรงเฟอร์นิเจอร์ที่งดงามได้
สำหรับในประเทศไทยมีบางโครงการที่ปรับตัวและสามารถสร้างสรรค์ โดยใช้พื้นที่ห้องที่ไม่ใหญ่มากแต่ด้วยนวัตกรรมการออกแบบและการจัดผังสามารถสร้างมูลค่าให้กับโครงการได้ เช่น ชิล์ลแล๊กซ์รีสอร์ท ถนนสามเสนซอยสอง ย่านบางลำพู กรุงเทพฯ ออกแบบห้องพักในขนาด 25ตารางเมตรสำหรับห้องธรรมดามาตรฐาน และห้องขนาด 32 ตารางเมตรสำหรับห้องพิเศษ แต่สามารถสร้างมูลค่าราคาได้ในระดับสูงสุดของย่านเดียวกัน จากการสัมภาษณ์ ระดับผู้บริหารโรงแรม คุณอโนชัย ชัยรัตน์กล่าวว่า ด้วยเพราะการออกแบบบรรยากาศให้ดึงดูด การสร้างสีสัน และอัตลักษณ์ให้แตกต่าง จึงเกิดความประทับใจต่อผู้เข้าพักอย่างมาก จนสามารถชนะผลโหวตใน world luxury hotel lawards 2015
รีสอร์ทขนาดเล็กในพื้นที่จำกัด โดยเฉพาะพื้นที่ราบ ที่ไม่สามารถสร้างสูงได้จากข้อกำหนดทางกฎหมายหรือจากระยะถอยร่นริมน้ำ และริมชายฝั่งทะเล ตลอดจนปัจจัยการลงทุนที่มีต้นทุนต่ำ อันเกิดจากนักลงทุนที่มีงบจำกัดมากแต่ตั้งใจสูง อีกทั้งที่ดินที่ได้มาเป็นพื้นที่เช่าระยะยาวตั้งแต่15-30ปี ในบางพื้นที่การลงทุนด้วยการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารแนวตั้งอาจจะไม่สามารถลงทุนได้ในบางกรณี จึงจำเป็นต้องใช้วิธีการก่อสร้างด้วยระบบใหม่ เช่น ระบบโครงสร้างเบาก่อสร้างได้ด้วยความรวดเร็ว ระบบการออกแบบพื้นที่ให้ใช้ตารางเมตรคุ้มค่าให้มากที่สุด นวัตกรรมการออกแบบด้วยการเพิ่มมูลค่าโครงการให้มากที่สุดผ่านศิลปะและการออกแบบที่มีความคิดสร้างสรรค์และการปรุงรูปแบบให้ประทับใจ ตลอดจนการออกแบบพื้นที่การจัดสวนในแบบธรรมชาติและพื้นถิ่นเพื่อประหยัดงบประมาณและการขนย้ายในระยะทางไกลๆด้วยข้อสรุปเบื้องต้นดังกล่าวจึงได้ทดลองในการออกแบบพื้นที่จำกัดและนวัตกรรมใหม่ในการก่อสร้างดังนี้
1. พื้นที่ใช้สอยระหว่าง 22 -30 ตารางเมตรต่อ 1 ห้องนอน แต่ต้องได้ปัจจัยพื้นฐานคือ ส่วนบริเวณนอนที่สามารถนอน ได้ 2-4 คน พื้นที่ห้องน้ำที่มีประสิทธิภาพ ครบถ้วน ประกอบด้วย อ่างล้างมือ ห้องอาบน้ำ โถชักโครก และถ้าได้อ่างอาบน้ำจากุชี่ได้ก็ยิ่งดี บริเวณวางกระเป๋า ตู้เสื้อผ้า โต๊ะแต่งตัว มินิบาร์ มุมนั่งเล่น และตำแหน่งทีวี ตลอดจนมุมรับประทานอาหาร การออกแบบพื้นที่อาจใช้แนวคิดที่ผนวกพื้นที่รวมกันได้ใช้ร่วมกันได้ การใช้พื้นที่และการออกแบบผังสามารถปรับขยับตามมุมมองของห้องและพื้นที่ตามรูปที่ดินการออกแบบโดยใช้พื้นที่จำกัดและคุ้มค่าทุกตารางนิ้ว จะทำให้การลงทุนคุ้มค่ามีประสิทธิภาพมากที่สุดเพราะต้นทุนที่สำคัญเกิดจากการก่อสร้างต่อตารางเมตรอีกทั้งการออกแบบผังที่ดีแม้พื้นที่น้อยแต่สามารถสร้างพื้นที่ให้งดงามดูกว้างน่าอยู่ ข้อเสียตรงพื้นที่จำกัดก็หมดไป
2. การออกแบบและก่อสร้างด้วยระบบใหม่ อันเกิดจากปัจจัยการเปลี่ยนแปลงทางสังคม แรงงาน และระบบการก่อสร้างที่พัฒนาไป ซึ่งแนวโน้มอนาคตระบบใหม่จะเข้ามาแทนที่ เช่น ระบบแห้ง (dry work) โดยขณะนี้ในต่างประเทศเข้าสู่ระบบนี้กันมากแล้วโดยเฉพาะประเทศพัฒนาแล้ว อาทิ ญี่ปุ่น จะต้องสามารถอยู่ได้กับสถานการณ์แผ่นดินไหวในประเทศอันเกิดจากการออกแบบโครงสร้างในลักษณะให้ตัวได้ขยับได้ โดยกลุ่ม scg เครือซิเมนต์ไทยในไทยได้ร่วมมือกับญี่ปุ่นในการผลิตบ้าน harm ได้รับการตอบรับในประเทศไทยอย่างแพร่หลาย มองเห็นแนวโน้มบ้านที่ใช้การผลิตโดยอุตสาหกรรมและจากโรงงานมากกว่าการใช้ฝีมือช่างหน้างานที่มีโอกาสผิดพลาดได้โดยเฉพาะเรื่องระยะเวลาที่ช้ากว่ากำหนด ในยุโรปการผลิตบ้านและอาคารในลักษณะนี้เกิดขึ้นมานานมากและถือเป็นเรื่องปกติ
3.การลงทุนด้วยงบประมาณที่ประหยัด อันเกิดจากการผลิตด้วยระบบการขึ้นรูปจากโรงงาน แล้วขนส่งมาติดตั้ง สามารถลดขั้นตอนการทำงานของช่างและแรงงานคน และด้วยเพราะความรวดเร็วในการก่อสร้างก็มีผลทำให้ต้นทุนลดลงไปด้วยเช่นกัน การออกแบบที่ละเอียดก็เป็นอีกปัจจัยที่ทำให้งบประมาณลงทุนน้อยลงไปด้วยเช่นการคำนวณพื้นที่โดยใช้วัสดุที่พอดีกับโครงการไม่เสียเศษ การออกแบบที่คำนึงถึงขนาดสัดส่วนที่เหมาะสมกับที่มาของวัสดุ ระบบโครงสร้างเบายังช่วยประหยัดโครงสร้างและฐานรากได้อีกด้วย
4. การออกแบบสร้างมูลค่า แม้จะเป็นระบบใหม่สิ่งสำคัญที่ไม่ทำให้โครงการดูเป็นโครงการโหลๆซ้ำๆก็คือการออกแบบที่มีองค์ประกอบทางศิลปะที่งดงาม การออกแบบผิวอาคารที่มีมิติ การออกแบบรูปทรงให้เป็นแลนด์มาร์ค ตรงนี้เกิดจากการนำสุนทรียภาพมาใช้โดยเชื่อมโยงกับที่ตั้งโครงการและการนำวัฒนธรรมมาประยุกต์ใช้ ซึ่งในแต่ละที่ตั้งก็ไม่เหมือนกัน โดยแต่ละแห่งต่างมีดีเอ็นเอเฉพาะซึ่งอาจถอดรูปแบบมาจากท้องถิ่นนั้นๆ ยกตัวอย่างในกรณีการนำโครงสร้างสำเร็จรูปมาใช้และระบบแห้งมาประกอบติดตั้งอาคาร ซึ่งในชั้นต้นอาจดูเรียบและขาดความพิเศษ แต่เมื่อเติมวัสดุกรุผิวลงไปอันเกิดจากวัสดุท้องถิ่นบวกกับรูปผิวภายนอกที่มีอัตลักษณ์ของที่ตั้งลงไปก็ทำให้โครงการมีเสน่ห์ขึ้นมาทันที อีกทั้งบุคลิกโครงการก็สะท้อนตัวตนของโครงการขึ้นมาด้วย ฉะนั้นข้อจำกัดของรูปแบบจึงไม่มี ดังนั้นอยู่ที่การออกแบบและการกำหนดรหัสโครงการที่แปรรูปจากตัวตนโครงการนั่นเอง
5. การเลือกสรรวัสดุอย่ารู้คุณค่า โดยการนำวัสดุที่ทดแทนธรรมชาติ วัสดุรีไซเคิล เข้ามาผสมผสานบูรณาการกับวัสดุท้องถิ่นที่หาง่ายโดยไม่ควรเลือกวัสดุที่ทำลายธรรมชาติ หรือมีผลกระทบในทางลบต่อธรรมชาติ ฉะนั้นในการออกแบบต้องมีความฉลาดในการใช้วัสดุอย่างเข้าใจ และเข้าใจกระบวนการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น เช่นการรู้จักนำจุดเด่นของนวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่เข้ามาผสมผสานกับภูมิปัญญาและปราชญ์ชาวบ้าน เพื่อสะท้อนความเป็นตัวตนของที่ตั้ง ในขณะที่ต้องคำนึงถึงกระบวนการทดแทนวัสดุหายากตามธรรมชาติ เช่นการใช้โครงสร้างเหล็กเข้ามาทดแทนโครงสร้างไม้จริงต้นใหญ่ๆ หรือแทนที่จะใช้วัสดุประเภทหินอ่อนจริง แต่ปรับไปใช้กระเบื้องเลียนแบบลายหิน หรือ หินสังเคราะห์แทนวัสดุจริงที่ต้องถลุงจากภูเขาและธรรมชาติ และเติมแต่งไปด้วยภูมิปัญญาและฝีมือด้านหัตถกรรมท้องถิ่นนำมาแปรรูปสู่การตกแต่งที่ทันสมัย เหมาะสมกับการใช้งานในปัจจุบันโดยประยุกต์ให้สอดคล้องกับสมัยนิยม
นี่เป็นกระบวนการคิดและสร้างสรรค์ที่สามารถนำไปใช้ได้และประยุกต์ให้เหมาะสมกับพื้นที่ตั้งในแต่ละโครงการ ที่สำคัญการสร้างสรรค์จะต้องเริ่มต้นจากทัศนคติแห่งการลงทุนที่มักเห็นโอกาสดีดีเสมอท่ามกลางบรรยากาศที่มืดมนเพียงใดก็ตาม โดยเฉพาะประเทศไทย ประเทศที่มีโอกาสมากที่สุดในโลกประเทศหนึ่ง ที่จะเจริญอย่างยั่งยืน
.......................................
(หมายเหตุ 'โครงการแบบจำลองรีสอร์ทขนาดเล็ก คุ้มทุน สู้เศรษฐกิจ' : คอลัมน์ อยู่สบาย โดย... ผศ.เอกพงษ์ ตรงตรีง)