แห่ซื้อ"คอนโด" รอบสถานีกลางบางซื่อ ดันราคาขายพุ่ง | คมชัดลึก

 

นักวิจัยอสังหาฯ ประเมิน สถานีกลางบางซื่อ ดันซัพพลายใหม่คอนโดไม่มาก เหตุที่ดินส่วนใหญ่เป็นของรัฐ เอกชนเบนเข็มผุดโครงการสะพานควาย ลาดพร้าว ขณะดีมานด์คอนโดพุ่งต่อเนื่อง ดันราคาขาย 1.7 แสนบาทต่อตรม.ที่ดินพุ่งกว่า30%แตะ 5 แสนบาทต่อตรว.ทุนใหญ่รุกผุดมิกซ์ยูสรอบหมอชิต

 

การเกิดขึ้นของสถานีกลางบางซื่อ ทำให้คาดการณ์ว่าพื้นที่โดยรอบโครงการจะได้รับอานิสงส์จากโครงการนี้ ทั้งในมุมของการรุกเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ ความต้องการที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ดันราคาขายคอนโดขยับ โดยเฉพาะรอบสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธิน

นายสุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า โครงการสถานีกลางบางซื่อที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบันและมีกำหนดเปิดให้บริการระยะที่ 1 ในปี 2567  มีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พื้นที่โดยรอบในระดับหนึ่ง แต่อาจไม่ได้เปลี่ยนแปลงพื้นที่โดยรอบนอย่างมีนัยสำคัญ 

เนื่องจากพื้นที่รอบส่วนใหญ่เป็นที่ดินของหน่วยงานราชการ รัฐวิสาหกิจ หรือสวนสาธารณะ ทำให้ที่ผ่านมาเอกชนไม่สามารถเข้าไปพัฒนาโครงการอื่นๆในพื้นที่ได้เต็มที่ อาจจะมีเพียงแค่โครงการคอนโดมิเนียมที่ใช้ที่ดินขนาดไม่ใหญ่มาก และเหมาะสมกับที่ดินที่มีราคาแพง มีเพียงพื้นที่รอบๆสถานีรถไฟฟ้าเตาปูน จตุจักร และสถานีรถไฟใต้ดินพหลโยธินเท่านั้น ที่ยังพอมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ โดยมีคอนโดเปิดขายสะสมรวมประมาณ 7,033 ยูนิต 

“ที่ดินส่วนหนึ่งเป็นของหน่วยงานราชการ และรัฐวิสาหกิจ ยกเว้นที่ดินที่ปล่อยให้เอกชนเช่าระยะยาว ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจึงเปิดขายโครงการคอนโดใหม่ในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย สถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าวมากขึ้น รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต - คูคต)”

แห่ซื้อคอนโดรอบบางซื่อ

สำหรับอัตราการขายของคอนโดในพื้นที่รอบๆสถานีกลางบางซื่อของทั้ง 2 สถานี มีค่อนข้างสูง คือโครงการที่เปิดขายมามากกว่า 3 ปีขึ้นไปส่วนใหญ่ปิดการขายหรือเหลือขายไม่มากแล้ว อัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 87% มีคอนโดเหลือขายอยู่ไม่มากนัก เพราะความน่าสนใจและศักยภาพของทำเลที่มีแนวโน้มสูงขึ้น เพราะสถานีกลางบางซื่อมีการก่อสร้างคืบหน้ามาโดยตลอด อีกทั้งการที่พื้นที่โซนต่างๆของสถานีกลางบางซื่อ ก็มีความเคลื่อนไหวในเรื่องของการหานักลงทุนที่เริ่มมีข่าวออกมาให้เห็นต่อเนื่อง ส่งผลให้ภาพของสถานีกลางบางซื่อชัดเจนมากขึ้น ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการอสังหาฯรูปแบบต่างๆ มากขึ้นกว่าที่ผ่านมา

ราคาขายคอนโด-ที่ดินพุ่ง

นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ที่ผ่านมาราคาขายคอนโดในพื้นที่รอบสถานีเตาปูนที่ผ่านมาอาจจะไม่สูงมากนัก คือ ประมาณ 140,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) และประมาณ160,000 บาทต่อตร.ม. แต่พบว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมามีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 170,000 บาทต่อตร.ม. ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีการปรับขึ้นไปมาก โดยเฉพาะในทำเลรอบๆสถานีเตาปูนที่ปัจจุบันไม่ต่ำกว่า 500,000 บาทต่อตารางวา

สำหรับที่ดินที่ติดกับสถานีเตาปูนและลดหลั่นลงไปโดยปรับขึ้นมามากกว่า 30% ในช่วง1 - 3ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินของพื้นที่รอบๆสถานีรถไฟฟ้าหมอชิตก็ปรับขึ้นไปแล้วมากเช่นกันในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาที่ดินปัจจุบันก็อยู่ที่ประมาณ500,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปเช่นกัน โดยราคาขายก็ลดหลั่นไปขึ้นอยู่กับระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าเช่นกันกับรอบๆสถานีเตาปูน

รุกผุดมิกซ์ยูสรอบหมอชิต 

ขณะที่พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตมีโครงการผสมผสาน(มิกซ์ยูส) ที่มีแผนจะสร้างในอนาคตหลายโครงการ เช่น โครงการของแสนสิริ กลุ่มบางกอกเทอร์มินัล ที่ดินหมอชิตเดิม รวมไปถึงพื้นที่ภายในสถานีกลางบางซื่อที่มีการแบ่งโซนการใช้ประโยชน์พื้นที่ต่างๆ ไว้หลากหลาย เช่น ที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน และพาณิชยกรรม ดังนั้น นอกจากสถานีกลางบางซื่อจะเป็นศูนย์กลางคมนาคมแล้วยังเป็นศูนย์กลางการใช้ชีวิตในรูปแบบสมัยใหม่ที่จะมีคนเข้ามาในสถานีกลางในแต่ละวันมากขุ้นกว่าปัจจุบันค่อนข้างมาก

อสังหาฯหนาแน่นใกล้จตุจักร

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า สถานีกลางบางซื่อเป็นโครงการใหญ่ที่ต้องใช้เวลาการพัฒนานาน และแบ่งออกเป็นหลายเฟส ประเด็นสำคัญจึงเป็นความคืบหน้าในการก่อสร้างว่าจะเสร็จทันกำหนดเมื่อใด เพราะการพัฒนาอสังหาฯจนเกิดการซื้อขายจากตามมาหลังจากนั้นซึ่งถือเป็นปลายทางของโครงการทั้งหมด

นอกจากนั้น ต้องติดตามความคืบหน้าจากภาครัฐในด้านการประกาศเชิญชวน (ทีโออาร์) เมื่อเปิดให้มีการลงทุนขณะที่รอบนอกสถานีนั้นเนื่องจากเป็นศูนย์กลางการเดินทางขนส่งจึงมีความน่าสนใจในตัวเองอยู่แล้ว และปัจจุบันเริ่มมีบริษัทพัฒนาอสังหาฯเข้าเปิดโครงการบางส่วนในทำเลบางซื่อหนาแน่นอยู่ก่อนเพราะมีจุดแข็งดั้งเดิมคือใกล้กับจตุจักร แต่ทั้งนี้ทำเลรอบสถานีกลางบางซื่อจะเติบโตต้องใช้เวลาดูอัตราการใช้บริการขนส่งรถไฟฟ้าสายประจำสถานีนั้น และปัจจัยอื่นๆประกอบโดยเฉพาะค่าโดยสารว่าแพงเกินไปหรือไม่

ดังนั้นถ้าสร้างสถานีกลางเกิดขึ้น ต้องแน่ใจว่าสามารถดึงคนมาใช้บริการได้ทำให้เกิดการจราจรหมุนเวียน ทั้งจากผู้ใช้บริการขนส่งและการเป็นแหล่งที่อยู่อาศัย หรือแหล่งงานโดยมองว่าตลาดคอนโดในย่านดังกล่าวน่าจะอยู่ระดับกลางบน เมื่อพิจารณาจากราคาเฉลี่ยปัจจุบันอยู่ที่ราว 3 ล้านบาทต่อยูนิต และเริ่มขยับราคาบางโครงการขึ้นไปเป็น5-6ล้านบาทต่อยูนิตแล้ว

หวังแหล่งงานดันโครงการเช่า

ขณะที่การเตรียมให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นแหล่งงาน เช่น เป็นสำนักงานใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) และมีสำนักงานให้เช่าสำหรับบริษัททั่วไปด้วยนั้นจะเป็นปัจจัยเสริมที่ดีเนื่องจากตลาดอสังหาฯ จะขยายกลุ่มไปสู่การซื้อเพื่อลงทุน รองรับความต้องการด้านการเช่าเข้ามาเสริมกับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง

“สถานีกลางบางซื่อเป็นทำเลที่มีอนาคตหากสามารถพัฒนาได้เป็นจุดเชื่อมโยงการเดินทางเข้าถึงจากหลายภูมิภาคได้จริง แต่เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ใช้ระยะเวลานานต้องติดตามความคืบหน้าเป็นระยะต่อไป”

ที่มา กรุงเทพธุรกิจ